不動産投資と海外販売ビジネスの違い

こんにちは、武藤です。

今日は不動産投資と海外販売ビジネスの
比較を行なってみたいと思います。

なぜ、これらのビジネスを比べるのか？

それは、共に私がこれまでに取り組んできて、
サラリーマンの副業としても人気が高いからです。

この２つのビジネスを比べるにあたり、
５つの切り口を考えてみました。

・必要資金
・所要時間
・収益性
・必要なノウハウ
・出口戦略

■必要資金について
不動産投資を始めるにあたり必要な資金は、
購入する物件の価格のおおよそ2割。

投資の対象となる物件にもよりますが、
購入金額のおよそ8割は銀行から融資を受けられます。

購入時に必要な資金はざっくりと、
一千万円のワンルームマンションで200万円、
5千万円のアパート一棟で1千万円といったイメージです。

不動産投資では借入金の返済や管理維持費は
物件の賃料の中から支払うことが前提です。

一方、海外販売ビジネスでは、
輸入販売のように事前に在庫を仕入れ、
販売を行う必要はありません。

eBayやAmazonを通じて商品が売れたら、
商品を仕入れ発送をすることが可能です。

仕入れられない商品を出品するのは問題外ですが、
売れてから仕入れを行うというのが一般的です。

Amazonでは商品の発送と共に売上が確定するので、
支払より入金が先になるケースがほとんどです。

毎月かかる費用についてもビジネスの規模や、
外注化の度合いによって調整が可能です。
■所要時間について
不動産投資において最も魅力的なのが、
管理維持にかかる時間が短いということ。

投資物件の賃貸管理は
管理会社に委託することができます。

物件を何棟保有していても
管理維持にかかる時間は多くても月に数時間。

一度物件に投資をすれば時間はかかりませんが、
取得する物件の選別には時間をかけたいところです。

業界の用語で千三つという言葉があります。

1,000件の案件を見てはじめて投資に値する、
3棟が見つかるといった意味合いです。

投資するに値する3棟を見分ける力をつけるまでは、
投資は行わないほうが懸命です。

一方で海外販売は、商品の出品から管理、発送と、
どちらかといえば労働集約的なビジネスです。

売上が増加するに伴い作業量は増加します。

本業がお忙しい場合は、
国内外のSOHOさんの力を借りるなりして
ご自身の作業の時間を減らす必要があります。

私も常に外注化を意識してビジネスを進めて来ました。
■収益性について
不動産投資から得られる収益は、
管理維持にかかる手数料を差し引けば、
物件価格に対して税前でおおよそ6％～10％。

空室のリスクもありますが、
5年、10年と中長期にわたり変動が小さいのが特徴です。

投資資金に対する利回りに換算すると、
年率で50％～100％といった運用も可能です。

一方で海外販売から得られる収益は、
個々の取引を見れば10％～30％程度が多いかと思います。

100万円の売上で税引き後で毎月15％の収益が得られると、
1年で資金はおよそ5倍に成長します。

外注化等の諸経費を差し引いて
利回りが10％に落ちたとしても1年で資金は3倍に成長します。

海外販売ビジネスは不動産投資に比べて、
収益の安定性は低いかもしれませんが、
資金効率は不動産よりも良くなるケースも多いです。

私が現時点では不動産投資よりも、
海外販売に魅力を感じているのはこの資金効率の違いです。
■必要なノウハウ
不動産投資に必要な知識は私の場合は、
70冊の関連書籍と100万円相当のセミナーから得ました。

大きな投資には大きなリスクも伴うもので、
得られる情報があれば入手したいと思って取り組みました。

一方で海外販売に関する書籍は
個人貿易を含めてもいまだに10冊もありません。

また、海外販売に関するマニュアル等は、
無償・有償を含めても数種類です。

私が海外販売を始めた当初は
個人輸出のノウハウは吉田さんに教えて頂きました。

また、Amazon販売については輸入ノウハウや経験を参考に、
仲間と試行錯誤をしながら取り組んできました。

海外販売に必要なノウハウは、
不動産投資に比べれば短期間で身につけられます。
■出口戦略について
出口戦略とは事業からの徹底です。

不動産投資において出口とは、
物件の売却や自身の管理会社の売却を意味します。

不動産会社さんに売却を依頼し、
引き合いに応じて相対で買主さんと交渉することになります。

不動産投資市場の活況度や景気、
銀行の融資への取組状況や物件の賃貸状況など、
様々な要因がからんできますので難易度は高いですね。

一方の海外販売ビジネスについては、
出口戦略は取りやすくもあります。

在庫をもっていなければ販売を停止するだけで済みますし、
仮に在庫をお持ちであったとしても、
価格を調整して売り切ったり、在庫を譲渡することも可能です。

海外販売については徹底などは考えていませんし、
これからますます力を入れて行きたいですね。
【あとがき１】
最近、国内外の法人や個人の税制について、
あらためて勉強をしているところです。

特に日本と米国では会社法も税制も異なるので、
専門家の先生方に相談をさせていただけるぐらいの
基礎知識は自分でも身につけたいと思います。

【あとがき２】
現在、個別コンサルティングは募集していませんが、
海外販売のエグゼクティブクラブにて、
アマゾン輸出のサポートを担当しています。
https://mutojapan.com/nomadexporter/em

上記の会を通じてアマゾン輸出についてのご質問や
ご相談を承っています。

【あとがき３】
アマゾン輸出の教材「アマゾン海外販売戦略大全集」を
海外販売の師匠吉田さんと共同監修させていただきました。

対談動画と入門編マニュアルは無料なので、
これからアマゾン輸出を考えてみようと思われる方は、
ぜひご覧ください。

https://mutojapan.com/nomadexporter/ama